Злоупотребления, связанные с незаконным приобретением
права на недвижимое имущество, - один из распространенных видов
мошеннических действий.
Преступные проявления, связанные с незаконным завладением
недвижимостью граждан, в том числе при купле - продаже, обмене и приватизации
квартир, представляют серьезную общественную опасность в связи с тем, что
потерпевшие полностью лишаются права на владение жилплощадью.
Цель преступников – завладение собственностью
потерпевшего против его воли путем введения в заблуждение, применения к нему
угроз, насилия, вплоть до убийства.
Кто
является потенциальной жертвой таких преступлений?
*одинокие
престарелые лица;
*
инвалиды;
*получившие жилье дети-сироты;
* ставшиеся без попечения родителей дети;
* лица, страдающие видимыми психическими
заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Например,
пожилой человек, желая обменять занимаемое им жилое помещение, не всегда
понимает, что следует обратиться в соответствующие организации, тщательно
проверить наличие и содержание необходимых документов, а не только увидеть и
лично оценить предлагаемую ему жилую площадь. Граждане часто обращаются к
малознакомым лицам и в риэлтерские конторы с сомнительной репутацией и
становятся жертвами различных преступлений.
Распространенные
виды преступлений:
1) Мошенники осуществляют поиск квартиры, которая может
представлять преступный интерес. С этой целью устанавливаются контакты с
работниками жилищно-эксплуатационных служб, работниками поликлиник,
психоневрологических и наркологических диспансеров, иных медицинских
учреждений, органов социального обеспечения. Поиск квартир может
осуществляться путем размещения рекламных объявлений о найме на работу, о
предоставлении услуг о покупке и обмене жилой площади. При этом
преступники сами дают подобные объявления либо изучают объявления
граждан. Цель преступников – завладеть необходимыми документами для
последующего представительства в органах и организациях «подставных» лиц вместо
собственника (владельца) жилья с предъявлением его документов, либо
оказать на него психическое или физическое давление, ввести в заблуждение,
склонить к употреблению алкогольных напитков или наркотических средств с
целью понуждения к заключению сделок, необходимых для достижения желаемого
результата. Особый интерес для мошенников представляют договоры купли-продажи,
дарения с условием пожизненного проживания либо содержания бывшего
собственника, залога (займа с предоставлением квартиры или иного жилого
помещения в качестве залога).Агенты по недвижимости вводят в заблуждение
собственников жилых помещений относительно выплаты денежных средств и фактов
приобретения жилой площади, заключают от имени собственников договора
купли-продажи, а полученные денежные средства присваивают. Входя в
доверие, преступники оказывают собственнику финансовую помощь, и впоследствии,
под предлогом необходимости ее возврата, понуждают владельца реализовывать
квартиру. Договора купли-продажи обычно подписываются лично владельцами
квартир. Например, это происходит в отношении недвижимости, принадлежащей
собственникам, склонных к употреблению алкогольных напитков.
Доказывание фактов обмана и злоупотребления доверием, а
также недееспособности владельца спустя некоторое время крайне затруднительно,
поскольку указанные действия происходят с ведома собственников и на первый
взгляд носят характер гражданско-правовых отношений.
2) Злоумышленники завладевают объектами недвижимости,
принадлежащими собственникам без их ведома, либо завладевают объектами
умершего, у которого отсутствуют наследники как по закону, так и по
завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все
наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял
наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из
них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Преступные группировки используют информацию о
несвоевременно вносящих плату за пользование жильем, злоупотребляющих
алкогольными напитками или длительное время не проживающих в своих квартирах
гражданах.
Основные
способы совершения преступлений в сфере незаконного отчуждения жилой площади:
1. завязывание знакомства с неопрятно или бедно одетыми
людьми на улицах, в барах, где необходимая информация добывается с помощью
проявления «участия» к судьбе собеседника;
2. по объявлениям;
3. по наводке;
4. по внешнему виду жилого помещения, так как неухоженное
жилье говорит, как правило, о том, что жильцы испытывают материальные
затруднения или злоупотребляют алкоголем;
5. использование фиктивных документов: доверенностей,
завещаний, дарственных, по которым производится незаконная приватизация,
регистрация жилья в собственность для ее дальнейшей продажи.
Итак,
для успешного осуществления преступного замысла мошенники:
1. ведут
целенаправленное установление личных связей с работниками нотариата,
жилищно-эксплуатационных управлений;
2. подделывают документы;
3. подбирают соучастников, а также иных лиц, которые
могут не знать о подлинной сути происходящего (для охраны жертв вымогателей,
ремонта жилья, оказания автотранспортных услуг и пр.);
4. занимаются хищением, подделкой необходимых документов,
печатей и штампов;
5. снимают в аренду помещения для насильственного
удержания жертв вымогательств и обмана;
6. могут применить физическое насилие с целью последующих
махинаций с жилым помещением жертвы.
Типичные
способы сокрытия преступлений:
* использование поддельных документов, удостоверяющих
личность;
* частичный расчет с потерпевшим гражданином как
деньгами, так и путем предоставления более худшего жилья, а также взятие путем
насилия или обмана расписки о полностью произведенном расчете;
* распространение ложных слухов;
* активная наступательная позиция, нередко опережающая
инициативу потерпевшего (например, обращение с иском в суд о признании
сделки купли-продажи жилья недействительной и требованием взыскать с
ответчика (действительно потерпевшего) уплаченной якобы суммы.
Помните, что потеря документов (на квартиру, договора
купли-продажи квартиры, свидетельства о праве на наследство, паспорта и
др.) могут создать условия для совершения противозаконных действий - Вашу
квартиру могут купить, продать или подарить другому лицу без Вашего ведома!
Чтобы не
стать жертвой преступников:
1) не отдавайте паспорт и
документы на жилое помещение посторонним лицам;
2)
об утрате (хищении) паспорта немедленно заявите в полицию и миграционную
службу;
3)
храните документы в недоступном для посторонних лиц месте;
4)
если отдаете документы, то обязательно перепишите данные этого лица;
5)
если вы продаете недвижимость, внимательно прочтите договор и подписывайте его
только после того, как все пункты станут Вам понятны;
6)
не подписывайте документы без консультации с должностными лицами
полномочных органов;
7)
возможны случаи, когда мошенники говорят о том, что Вы подписываете договор
купли-продажи, а на самом деле Вы подписали договор дарения, т.е. денег за
квартиру Вы получить не сможете! Если Вы выдаете доверенность на оформление
документов будьте внимательны при оформлении доверенности. Доверяя кому-либо
произвести юридические действия от Вашего имени, указывайте, какие конкретно
полномочия Вы возлагаете на своего поверенного, и оговаривайте
сроки. Обращаясь в посредническую организацию убедитесь в их
добросовестности. По возможности узнайте отзывы об их работе. Не
обращайтесь к частному посреднику даже, если его Вам рекомендовали. Посредник
должен быть зарегистрирован либо как индивидуальный предприниматель либо как
юридическое лицо. Помните, что обратившись к недобросовестному посреднику,
дав ему неограниченные полномочия Вы рискуете своей собственностью и
средствами, которые предполагаете выручить при её продаже или покупке. Вы
можете отменить доверенность! При необходимости Вы должны сразу же
обратиться к нотариусу с заявлением об отмене доверенности и после этого
представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Санкт-Петербургу соответствующую справку нотариуса об отмене
данной доверенности.
Роль нотариуса при заключении договора отчуждения
(купли-продажи, дарения, мены) недвижимого имущества. Нотариат облегчает и ускоряет рассмотрение гражданских споров
в судах. Данное обстоятельство связано с особой доказательственной силой,
наличием качеств бесспорности у нотариальных актов, что упрощает задачу суда по
установлению действительных обстоятельств дела. Нотариальные акты менее
опровержимы, чем документы в простой письменной форме. Нотариальная форма
договора купли-продажи позволяет существенно сократить судебные
разбирательства по фактам обмана с применением договоров в простой письменной
форме, значительно облегчает рассмотрение гражданско-правовых споров и
процесс доказывания в суде, поскольку нотариальные акты имеют особую
доказательную силу, позволяют судам яснее выявить истинную волю сторон, и
менее опровержимы, чем документы в простой письменной форме. Так почему
же люди не всегда обращаются к нотариусу? Популярность простой
письменной формы объясняется просто. Люди полагают, что они
сэкономят. Тариф за нотарильное удостоверение договора купли-продажи
составляет 1% от стоимости объекта стоимостью до 1 млн. рублей и 0,75% - за
более дорогие объекты. Не такая уж это и большая сумма, учитывая то,
что люди совершают такую сделку один раз в жизни, и что риэлторам платят
гораздо больше. Только нотариуса, в отличие от риэлтора, можно привлечь к
ответственности. Каковы же действия нотариуса при удостоверении сделки по
отчуждению недвижимости? Их довольно много, но остановимся на самом
главном.
• По действующему законодательству нотариус обязан
застраховать свою профессиональную деятельность. Иными словами, нотариус несет
полную имущественную ответственность за свои профессиональные ошибки.
• Нотариальный акт имеет огромное значение при
осуществлении правосудия, служит неопровержимым доказательством соглашения,
достигнутого сторонами, облегчая представление доказательств: тот,
кто представит правильно составленный и заверенный нотариусом документ, не
обязан доказывать его достоверность, для суда нотариально удостоверенный
документ является достоверным.
• Нотариус обязан установить личности обратившихся
за совершением нотариального действия граждан.
• Нотариус изучает представленные документы на
недвижимость, в частности устанавливает, на основании какого документа
приобретено имущество: это может быть договор купли-продажи, дарения, мены,
долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, справка
ЖСК и другое.
• Нотариус устанавливает принадлежность имущества
конкретному лицу. Устанавливает местонахождение недвижимого
имущества. Это имеет большое значение, так как нотариус имеет
право удостоверять сделки с недвижимым имуществом, находящимся только в его
нотариальном округе. Например: нотариус нотариального округа
Санкт-Петербург не имеет права удостоверять договоры отчуждения недвижимого
имущества, находящегося, например, в Ленинградской области.
• Нотариус проверяет факт регистрации брака у сторон
сделки и в случае необходимости истребует согласие супругов. Если в числе
собственников имеется несовершеннолетний ребенок, нотариус делает запрос в
органы опеки и попечительства с просьбой о выдаче согласия на отчуждение
принадлежащего несовершеннолетнему имущества. Нотариус после получения
распоряжения органов опеки с согласием строго проверяет при совершении сделки
соблюдение условий, поставленных в распоряжение.
• Нотариус выясняет дееспособность граждан и проверяет
правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках; в случае совершения
сделки представителем проверяются и его полномочия.
• Нотариус разъясняет сторонам юридические и правовые
последствия договора. Действующим законодательством это прямо возложено на
нотариуса.Это далеко не все плюсы и преимущества заключения договоров в
присутствии нотариуса, но даже этот перечень позволяет сделать вывод: наилучшим
защитником прав и законных интересов граждан является нотариус.
Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление
Росреестра по Санкт-Петербургу) предупреждает владельца недвижимости и
участника сделок с жилой площадью о следующем:
1) В случае кражи или утери паспорта, свидетельства о
праве собственности, правоустанавливающих документов на квартиру необходимо
принять меры предосторожности — обратиться в Управление Росреестра по
Санкт-Петербургу с заявлением об утрате соответствующего документа. При
наличии в регистрирующем органе подобного заявления в случае представления на
государственную регистрацию договора, заключенного в отношении объекта
недвижимости по утерянному (пропавшему) паспорту или имеющего ссылку на
утраченные правоустанавливающие документы, в регистрации будет отказано.
2) Если утеряно свидетельство о праве, Вы можете
обратиться с заявлением о получении повторного свидетельства. При этом ранее
выданное свидетельство будет аннулировано.
3) При получении нового паспорта, в случае его
утраты или хищения, необходимо обратиться в Управление Росреестра по
Санкт-Петербургу с заявлением для внесения новых паспортных данных в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4) Если Вы покупаете недвижимость, можно заказать
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, для того чтобы узнать является ли продавец недвижимости ее
настоящим собственником. 5) Обращайтесь за регистрацией Ваших прав в
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в кратчайшие сроки.
Если Вы все-таки стали жертвой квартирной махинации:
1) Необходимо принять меры по приостановлению любых
сделок с Вашей жилплощадью. Обратитесь в полицию или прокуратуру по месту
жительства с письменным заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении
махинаторов. Вы можете письменно ходатайствовать о том, чтобы прокуратура
вышла в суд с исковым заявлением в защиту Ваших жилищных прав. Если Вы
являетесь инвалидом, престарелым или несовершеннолетним, прокуратура
окажет Вам поддержку при рассмотрении дела в суде.
2) Примите меры к тому, чтобы те, кто незаконно захватил
жилплощадь, не смогли Вас найти.
Росреестр разъяснил, какие
существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью:
Способ № 1. Подайте заявление о
невозможности проведения сделок без вас.
Такое
заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра
(в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись).
Способ
№ 2. Сообщите в ЕГРН свой адрес почты для защиты электронной подписи
Для
защиты от аферистов гражданам необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление
о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит
ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит
возможные случаи мошенничества.
Способ
№ 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца.
Требуйте
от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не
показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить
выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на
объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры
является ее законным собственником.
Заказать
и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на
портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Способ
№ 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Проверить
подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной
палаты.
Если так получилось и вы стали жертвой мошенников, незамедлительно
обращайтесь в дежурную часть ОВД или звоните по телефону 102 или 112. От вашей
оперативности зависит, насколько быстро будут задержаны виновные, преступление
раскрыто, а имущество возвращено законному владельцу